Guide des droits et des démarches administratives
Rédaction du bail (contrat de location)Fiche pratique
Le bail (ou contrat de location) matérialise les droits et les obligations du propriétaire et du locataire. Certaines mentions et informations doivent obligatoirement y figurer. Les règles dépendent du fait que le logement soit meublé ou vide.
Logement vide
Les règles dépendent de la date de signature du bail.Depuis le 1eraoût 2015, le contrat de bail doit être établi par écrit en autant d'exemplaires qu'il y a de parties (propriétaire, locataire, colocataires, caution...)
Il peut prendre la forme d'un acte sous-seing privé ou d'un acte authentique.
Il doit être conforme au contrat de bail type réglementaire .
Le bail doit être établi par écrit en autant d'exemplaires qu'il y a de parties (propriétaire, locataire, colocataires, caution…). Il peut prendre la forme d'un acte sous-seing privé ou d'un acte authentique.
À noter
bien que la loi impose un bail écrit, la jurisprudence admet l'existence d'un contrat de location de fait même sans écrit.Le contrat de location doit obligatoirement contenir un certain nombre d'informations concernant les parties, le logement et le loyer.
Les parties peuvent prévoir d'y inclure d'autres clauses sous réserve qu'elles ne figurent pas parmi la liste des clauses abusives (clauses ignorées car considérées comme non écrites).
Le bail doit préciser :
-
le nom et le domicile du propriétaire (celui du gestionnaire et son siège social si le logement n'est pas géré directement par le propriétaire) ;
-
les noms du ou des locataires ;
-
la date de prise d'effet et la durée du bail.
Le bail doit aussi préciser :
-
la consistance du logement et sa destination (bail d'habitation ou bail mixte, c'est-à-dire bail d'habitation et bail professionnel libéral) ;
-
la surface habitable du logement ;
-
la description du logement (maison ou appartement, nombre de pièces) et de ses équipements à usage privatif et commun ;
-
la nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis le dernier contrat de location (ou le dernier renouvellement) si le contrat est signé depuis le 27 mars 2014.
Attention
dans un bail signé depuis le 27 mars 2014, en cas d'absence de mention de la surface habitable ou de superficie erronée, le locataire peut intenter une action en diminution de loyer.Certaines informations relatives au loyer doivent être insérées dans le contrat de bail. ces informations peuvent varier selon la localisation du logement.
-
montant du loyer et mode de règlement (par exemple, par chèque ou prélèvement automatique) ainsi que ses règles de révision éventuelle ;
-
montant du dernier loyer acquitté par le précédant locataire (pour un bail signé depuis le 27 mars 2014) ;
-
montant du dépôt de garantie s'il est prévu.
-
montant du loyer et mode de règlement (par exemple, par chèque ou prélèvement automatique) ainsi que ses règles de révision éventuelle ;
-
montant du dernier loyer acquitté par le précédant locataire si le bail est signé depuis le 27 mars 2014 ;
-
montant du loyer de référence majoré applicable au moment de la signature du bail si le contrat est signé depuis le 1er août 2015 ;
-
le montant du complément de loyer (pour un bail signé depuis le 1er août 2015) ;
-
montant du dépôt de garantie s'il est prévu.
Le locataire dispose de 3 mois, à compter de la signature du bail pour contester le complément de loyer devant la commission départementale de conciliation.
Si le bailleur fait appel à un professionnel pour la mise en location du logement, le bail doit mentionner :
-
les règles relatives au partage des frais (reproduction de l'article 5-I de la loi de 1989 ) ;
-
les montants des plafonds de facturation applicables au locataire.
Certains documents doivent être annexés au bail :
-
une notice informative ;
-
l'état des lieux d'entrée établi lors de la remise des clés et l'état des lieux de sortie réalisé lors de la restitution des clés ;
-
si le logement est situé dans un immeuble en copropriété, une copie du règlement de copropriété ;
-
l'attestation d'assurance contre les risques locatifs que le locataire doit obligatoirement souscrire ;
-
l'énumération des équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication (câble, TNT, fibre...) ;
-
une copie de la convention Anah ou APL si le logement loué est conventionné ;
-
si le locataire et le bailleur ont convenu d'appliquer une grille de vétusté, une copie de la grille de vétusté choisie.
Certains documents doivent être annexés au bail :
-
l'état des lieux d'entrée établi lors de la remise des clés et l'état des lieux de sortie réalisé lors de la restitution des clés ;
-
si le logement est situé dans un immeuble en copropriété, une copie du règlement de copropriété ;
-
l'attestation d'assurance contre les risques locatifs que le locataire doit obligatoirement souscrire ;
-
l'énumération des équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication (câble, TNT, fibre...) ;
-
une copie de la convention Anah ou APL si le logement loué est conventionné ;
-
si le locataire et le bailleur ont convenu d'appliquer une grille de vétusté, une copie de la grille de vétusté choisie.
Certains documents doivent être annexés au bail :
-
l'état des lieux d'entrée établi lors de la remise des clés et l'état des lieux de sortie réalisé lors de la restitution des clés ;
-
si le logement est situé dans un immeuble en copropriété, une copie du règlement de copropriété ;
-
l'attestation d'assurance contre les risques locatifs que le locataire doit obligatoirement souscrire ;
-
une information sur les moyens de réception des services de télévision dans l'immeuble si le contrat a été signé ;
-
une copie de la convention Anah ou APL si le logement loué est conventionné ;
-
si le locataire et le bailleur ont convenu d'appliquer une grille de vétusté, une copie de la grille de vétusté choisie.
Le bail doit être conclu pour une durée minimum :
-
de 3 ans lorsque le propriétaire est un particulier ;
-
ou 6 ans lorsque le propriétaire est une personne morale (par exemple une société, une association).
Par exception, la durée peut être inférieure à 3 ans (ou 6 ans), mais d'au minimum 1 an, si le propriétaire prévoit de reprendre son logement pour des raisons familiales ou professionnelles (exemple : retraite qui oblige le propriétaire à reprendre son logement).
Le motif de reprise qui justifie cette durée plus courte doit impérativement figurer dans le bail.
Le propriétaire doit néanmoins confirmer au locataire, par lettre recommandée avec avis de réception, au minimum 2 mois avant la fin du bail que l'événement est réalisé et qu'il reprendra le logement à la date prévue.
Lorsque l'événement ne s'est pas produit ou n'a pas été confirmé, le bail doit se poursuivre jusqu'au délai de 3 ans.
À la fin du bail et à défaut de congé donné par le propriétaire ou le locataire, le bail est renouvelé sur proposition du propriétaire ou reconduit automatiquement pour :
-
3 ans lorsque le propriétaire est un particulier ;
-
ou 6 ans lorsque le propriétaire est une personne morale.
Logement meublé
Les règles dépendent de la date de signature du bail.Depuis le 1eraoût 2015, le contrat de bail doit être établi par écrit en autant d'exemplaires qu'il y a de parties (propriétaire, locataire, colocataires, caution...)
Il peut prendre la forme d'un acte sous-seing privé ou d'un acte authentique.
Il doit être conforme au contrat de bail type réglementaire .
Le bail doit être établi par écrit en autant d'exemplaires qu'il y a de parties (propriétaire, locataire, colocataires, caution…). Il peut prendre la forme d'un acte sous-seing privé ou d'un acte authentique.
Les formalités liées au contenu du bail diffèrent selon la date de signature du contrat. Les parties sont libres de rédiger le bail à leur convenance. Toutefois, il est préférable d'y faire figurer certaines mentions pour éviter les risques de litige. Par ailleurs, certains documents doivent obligatoirement être annexés au contrat de location.
Depuis le 1er août 2015, la rédaction du contrat de location meublé doit être conforme au contrat de location-type réglementaire .
De plus, le contrat de location doit obligatoirement s'accompagner de :
-
la notice d'information à destination du locataire ;
-
l'état des lieux établi lors de la remise des clés ;
-
un inventaire et un état détaillé du mobilier ;
-
si le logement est situé dans un immeuble en copropriété, une copie du règlement de copropriété ;
-
si le locataire et le bailleur ont convenu d'appliquer une grille de vétusté, une copie de la grille de vétusté choisie.
Si les charges font l'objet d'un forfait, il peut être révisé chaque année dans les mêmes conditions que le loyer, c'est-à-dire en fonction de la variation annuelle de l'IRL.
Attention
le logement loué meublé doit répondre à des critères d'ameublement minimum.-
le montant du loyer et ses modalités de révision ;
-
le montant du dépôt de garantie ;
-
la durée de la location ;
-
les modalités de récupération des charges (au forfait ou au réel).
-
l'état des lieux établi lors de la remise des clés ;
-
un inventaire et un état détaillé du mobilier ;
La durée du bail d'une location meublée est de :
-
1 an dans la plupart des cas ;
-
9 mois si la location est consentie à un étudiant.
Lorsque la durée du contrat est d'1 an, il se renouvelle automatiquement à son terme si les parties ne donnent pas congé.
Lorsque la durée du contrat est de 9 mois, le renouvellement n'est pas possible : le bail prend fin à son terme sans que les parties ne soient obligées de donner congé.
Un nouveau bail doit alors être signé si les parties souhaitent poursuivre la location.
Question ? Réponse !
- Quelles sont les voies de recours dans un litige locatif ?
- Un propriétaire peut-il louer un logement vide pour moins de 3 ans ?
- Qui a la qualité de locataire dans un couple marié ?
- Qui a la qualité de locataire dans un couple pacsé ?
- Qui a la qualité de locataire en cas de concubinage ?
- Location meublée ou location vide : quelles différences ?
- Un mineur peut-il signer un bail d'habitation ?
- Peut-on se rétracter après avoir signé un bail d'habitation ?
- Comment signer une convention Anah pour son logement ?
- Comment signer une convention APL pour son logement ?
- Quel est le régime d'une location soumise à la loi de 1948 ?
Où s'adresser ?
Pour en savoir plus
-
Modèle de contrat de bail : logement videInstitut national de la consommation (INC)
Pour les contrats de bail conclus depuis le 1er août 2015 -
Modèle de contrat de bail : logement meubléInstitut national de la consommation (INC)
Pour les contrats de bail conclus depuis le 1er août 2015 -
Forme du contrat de bail (vide ou meublé)Premier ministre
Pour les contrats de bail conclus depuis le 1er août 2015 -
Contenu de la notice informative à annexer au contrat de bail (vide ou meublé)Ministère en charge du logement
Pour les contrats de bail conclus depuis le 1er août 2015 -
Article 5 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989Ministère en charge du logement
Mentions à reproduire en cas de recours à un agent immobilier -
Le contrat type de location en 10 questionsInstitut national de la consommation (INC)
Pour les contrats de bail conclus depuis le 1er août 2015 - Précisions sur le dispositif d'encadrement des loyers à ParisDirection régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement - IDF
- Loyers de référence applicables à Paris par quartier, logement et type de bailDirection régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement - IDF
-
État des lieux et vétusté : ce qui change au 1er juin 2016Institut national de la consommation (INC)
Grille de vétusté
Références
-
Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs : article 3
Mentions obligatoires -
Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs : article 5
Mentions relatives aux frais d'agence -
Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs : article 10
Durée du bail -
Arrêté préfectoral 2015 fixant les loyers de références dans la commune de Paris
Loyers de référence applicables à Paris -
Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale
Bail-type -
Arrêté du 29 mai 2015 relatif au contenu de la notice d'information annexée aux contrats de location de logement à usage de résidence principale
Notice informative -
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs : article 17
Complément de loyer -
Décret n°2015-650 du 10 juin 2015 relatif aux modalités de mise en œuvre du dispositif d'encadrement du niveau de certains loyer
Complément de loyer (article 3) -
Décret n°2016-382 fixant les modalités d'établissement de l'état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale
Grille de vétusté
