L'état de carence est caractérisé lorsque l'ampleur des difficultés financières et de gestion de la copropriété est telle que le syndicat des copropriétaires (ou tout autre gestionnaire de la copropriété) n'est plus en mesure :

• d'assurer la conservation de l'immeuble (entretenir l'immeuble, faire les travaux nécessaires...)

• ou d'assurer la sécurité des occupants.

Dans le cas d'un état de carence, le juge peut être saisi pour désigner un expert chargé de dresser un état des lieux de la situation de la copropriété.

Le président du TGI déclare l'état de carence du gestionnaire de l'immeuble :

• en fonction des conclusions du rapport d'expertise,

• et après avoir entendu les parties qu'il a éventuellement convoquées.

Cette décision est alors notifiée :

• au syndicat des copropriétaires (ou tout autre gestionnaire de l'immeuble : propriétaire, administrateur provisoire...),

• à l'auteur de la saisine,

• à l'organisme payeur des allocations logement,

• au maire de la commune ou au président de l'EPCI compétent en matière d'habitat,

• et au préfet.

Si l'état de carence a été déclaré par le juge, une procédure d'expropriation est engagée.

Un arrêté du préfet est alors publié au recueil des actes administratifs du département et affiché en mairie.

Les informations contenues dans cet arrêté sont les suivantes :

• déclaration d'utilité publique du projet,

• déclaration de cession et liste des immeubles ou parties d'immeubles, parties communes, parcelles ou droits réels immobiliers concernés par la procédure (et identité des propriétaires),

• nom de la collectivité ou de l'organisme pour qui laquelle est faite la procédure,

• fixation de l'indemnité d'expropriation allouée aux propriétaires et copropriétaires ou porteurs de parts et aux titulaires de baux commerciaux ou professionnels,

• fixation de la date d'expropriation (au minimum dans les 2 mois suivant la publication de l'arrêté).