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Réévaluation de loyer en fin de bail dans le secteur privé (loyer sous-évalué)
Fiche pratique

Encadrement des loyers - 28.06.2016

Le décret n°2015-650 du 10 juin 2015 précise le système d'encadrement des loyers en prévoyant des conditions supplémentaires de mise en œuvre. L'entrée en vigueur de ces dispositions suppose la publication d'un arrêté préfectoral fixant les montants des loyers de références applicables localement. Dans l'attente de la sortie des arrêtés dans les villes concernées (hors Paris où l'arrêté a été pris), les informations contenues dans cette page restent d'actualité.

Le loyer d'un logement vide ou meublé peut être réévalué au moment du renouvellement du bail s'il est manifestement sous-évalué par rapport aux prix du marché. Cette réévaluation est possible sous réserve de respecter une procédure précise.

Pour réévaluer le loyer au niveau du marché, le bailleur doit en faire la proposition à son locataire dans les formes et dans les délais.

Si le bailleur estime que le loyer est manifestement sous-évalué, il peut proposer au locataire un nouveau loyer plus élevé.

Ce nouveau loyer est fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

Il doit faire cette proposition :

  • au moins 6 mois avant le terme du contrat,

  • par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier.

La notification de la proposition de réévaluation doit reproduire intégralement, sous peine de nullité, les dispositions légales relatives à la réévaluation de loyer ( 17-2-II de la loi de 1989) et indiquer le montant du nouveau loyer proposé ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.

Attention
lorsque le bailleur propose au locataire le renouvellement du bail avec un loyer réévalué, il n'a pas le droit de donner congé au locataire pour le même terme du bail, ce qui reviendrait à forcer la main du locataire voulant rester dans les murs.

La sous-évaluation du loyer est justifiée par comparaison avec des loyers dits "loyers de référence" qui correspondent aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.

Ces logements doivent être situés soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans un autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.

Le bailleur doit fournir :

  • 6 références minimum dans les communes faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants,

  • 3 références dans les autres zones géographiques.

Deux tiers de ces références au moins doivent correspondre à des locations pour lesquelles il n’y a pas eu de changement de locataires depuis au moins 3 ans.

Chaque référence doit mentionner :

  • le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l’immeuble,

  • la qualité et l’époque de construction de l’immeuble,

  • l’étage du logement et la présence éventuelle d’un ascenseur,

  • la surface habitable du logement et le nombre de ses pièces habitables,

  • l’existence d’annexes éventuelles,

  • son état d’équipement, notamment présence d’eau courante, de W-C intérieur, de salle d’eau, de chauffage,

  • la période de construction de l’immeuble,

  • l’indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis au moins 3 ans,

  • le montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé.

Le renouvellement du bail s'applique à l'expiration du bail initial. Le loyer réévalué n'est toutefois pas immédiatement applicable. L'augmentation du loyer est appliquée progressivement :

  • lorsque la hausse est inférieure à 10% du loyer initial, elle est étalée sur la durée du nouveau bail (sur bail de 3 ans : 1/3 par an, sur bail de 6 ans : 1/6 par an),

  • lorsque la hausse est supérieur à 10% du loyer initial, elle est appliquée d'1/6 par an pendant 6 ans, quelle que soit la durée du nouveau bail.

Dans certaines communes où sont observés des niveaux de loyers trop élevés, la hausse est plafonnée pour les contrats de location renouvelés entre le 1er août 2015 au 31 juillet 2016.

La hausse ne doit pas dépasser la plus élevée des 2 limites suivantes :

  • 50% de la différence entre le loyer qui correspondrait aux loyers du voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement du bail (éventuellement révisé si cela n'a pas été fait),

  • une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux d’amélioration ou de mise aux normes réalisés depuis le dernier renouvellement du contrat de location si le montant de ces travaux équivaut au minimum à celui de la dernière année de loyer.

    Exemple : si les travaux s’élèvent à 4000 € TTC pour un loyer mensuel de 300 € (soit 3600 € annuels), le loyer mensuel peut être majoré de 4000 € X 15 %, soit 600 € / 12 = 50 €.

    Cette hausse étant supérieure à 10% du loyer mensuel (300 X 10 %, soit 30 €), son application sera étalée sur 6 ans. Le loyer sera réévalué de 1/6 par an, soit une augmentation la première année de 8,33 € par mois ((600 X 1/ 6) / 12), de 16,67 € par mois ((600 X 2 / 6) / 12) la deuxième année, puis les années suivantes, de respectivement 25 € par mois, 33,33 € par mois, 41,67 € par mois, 50 € par mois.

À Paris, la réévaluation du loyer au moment du renouvellement du bail est possible si le loyer est inférieur au montant du loyer de référence minoré fixé par arrêté en vigueur à la date de la proposition d'augmentation.

Dans ce cas, le nouveau loyer proposé est obligatoirement inférieur ou égal au loyer de référence minoré.

Le locataire peut :

  • soit accepter par écrit l’augmentation proposée,

  • soit la refuser. Il doit envoyer pour cela un à son bailleur.

Si le locataire accepte, l’augmentation est acquise par accord entre les parties.

Le défaut de réponse du locataire 4 mois avant la fin du bail équivaut à un refus de sa part.

En cas de désaccord du locataire ou à défaut de réponse du locataire 4 mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation pour trouver un accord sur le prix.

  • Saisir la commission de conciliation d'une demande de réévaluation de loyer (bailleur)

    Nom, prénom et coordonnées du bailleur

    Objet : saisie de la commission de conciliation

    Madame, Monsieur,

    Je loue actuellement un logement à nom du locataire, situé adresse.

    Le bail signé arrive prochainement à échéance.

    Lors de son renouvellement, je souhaiterais augmenter le montant du loyer car il est manifestement sous-évalué par rapport à l'ensemble des prix pratiqués dans le quartier.

    Pour justifier cette augmentation, j'ai fourni à locataires 3 références de loyers pratiqués dans les environs du logement occupé.

    Locataire a refusé l'augmentation proposé.

    Afin de trouver un accord sur le montant du loyer applicable, je souhaiterais donc que vous étudiiez notre dossier.

    Vous trouverez ci-joint toutes les pièces nécessaires à l'examen du dossier,

    Cordialement

    Signature

  • Saisir la commission de conciliation d'une demande de réévaluation de loyer (locataire)

    Nom, prénom et coordonnées du locataire

    Objet : saisie de la commission de conciliation

    Madame, Monsieur,

    Je suis actuellement locataire de bailleur d'un logement situé adresse.

    Le bail signé arrive prochainement à échéance.

    Lors de son renouvellement, bailleur a souhaité augmenter le montant du loyer au motif qu'il est sous-évalué par rapport à l'ensemble des prix pratiqués dans le quartier.

    J'ai a refusé l'augmentation proposée, l'estimant trop élevée.

    Afin de trouver un accord sur le montant du loyer applicable, je souhaiterais donc que vous étudiiez notre dossier.

    Vous trouverez ci-joint toutes les pièces nécessaires à l'examen du dossier,

    Cordialement

    Signature

La commission dispose de 2 mois pour rendre son avis.

En cas de désaccord devant la commission départementale de conciliation, le dont dépend le logement doit être saisi avant le terme du bail.

C'est alors lui qui fixe le montant du loyer réévalué.

Dans ce cas, le contrat dont le loyer est fixé par le juge est réputé renouvelé pour sa durée initiale (3 ans sil s'agit d'un logement vide, 1 an ou 9 mois s'il s'agit d'un logement meublé).

Si aucun accord n'intervient avant la fin du bail, le propriétaire peut saisir le juge d'instance sans attendre l'avis de la commission.

En effet, en cas de désaccord, si le juge n'est pas saisi, le bail est alors reconduit aux conditions antérieures de loyer (dernier loyer révisé selon l'IRL).

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Pour en savoir plus

Références

Références servant à réévaluer les loyers - 19.05.2015

Certaines références (période de construction d'un immeuble, typologie des logements...) peuvent être obtenues, à Paris, auprès de l’observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP) ou auprès de la mairie. Il existe également des observatoires en province : il convient de se renseigner auprès de la direction départementale en charge des territoires et de la mer (DDTM) pour obtenir leurs coordonnées.

Agglomérations concernées par l'encadrement des loyers - 19.05.2015

Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève (SUI)-Annemasse, Grenoble, la Rochelle, La Teste-de-Buch-Arcachon, Lille, Lyon, Marseille-Aix, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon et Toulouse),

Notion de "travaux d'amélioration" dans les parties communes ou privatives - 19.05.2015

Travaux apportant une valeur ajoutée au logement loué : équipement ou service nouveau ou de qualité supérieure aux prestation existantes, réduction de dépenses d'entretien et d'exploitation, sécurisation de l'immeuble et de ses occupants.

Exemples : pose de parquet, installation d'une cuisine équipée, installation d'un digicode, installation d'un ascenseur...

Modifié le 01/08/2015 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)
source www.service-public.fr

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